Dans l’immobilier, l’obsolescence n’est plus seulement technique
Par la rédaction
Un immeuble peut être encore debout, entretenu et parfaitement exploitable sur le plan structurel, tout en ayant déjà perdu une grande partie de sa valeur économique.
Trop énergivore. Trop éloigné des transports. Inadapté au travail hybride. Impossible à convertir. Exposé aux inondations ou aux fortes chaleurs. Trop coûteux à remettre aux normes. Délaissé par les utilisateurs, les banques et les investisseurs.
Il devient alors ce que le monde de la finance appelle un stranded asset : un actif échoué.
À l’origine, le concept désignait principalement des réserves de charbon, de pétrole ou de gaz susceptibles de perdre leur valeur sous l’effet de la transition climatique. Il s’applique désormais pleinement à l’immobilier.
Le Carbon Risk Real Estate Monitor, ou CRREM, définit le stranded asset comme un investissement qui, avant la fin de sa durée de vie économique, ne parvient plus à générer le rendement attendu en raison d’une évolution du marché ou de son environnement réglementaire. Le CRREM insiste cependant sur une nuance essentielle : un bâtiment qui dépasse une trajectoire carbone n’est pas automatiquement sans valeur. Il devient réellement « échoué » lorsque le marché traduit ce risque par une baisse des loyers, une hausse du taux de capitalisation, une difficulté de financement ou une décote à la revente.
Autrement dit, un stranded asset n’est pas nécessairement un bâtiment inutilisable. C’est un bâtiment qui ne peut plus être exploité, loué, assuré, financé ou vendu dans des conditions économiquement satisfaisantes sans engager une transformation majeure.
Un risque bien plus large que la seule performance énergétique
Le débat sur les actifs échoués est souvent réduit à la décarbonation. Pourtant, l’énergie n’est qu’un des facteurs susceptibles de provoquer le décrochage d’un actif.
Un immeuble peut devenir un stranded asset pour au moins cinq grandes raisons.
La première est réglementaire. Un bâtiment qui ne répond plus aux exigences énergétiques, environnementales, sanitaires, d’accessibilité ou de sécurité peut voir son exploitation limitée ou nécessiter des investissements disproportionnés.
La deuxième est fonctionnelle. Un immeuble conçu pour les usages d’hier peut ne plus répondre aux attentes des utilisateurs : plateaux trop profonds, faible lumière naturelle, absence d’espaces extérieurs, manque de flexibilité, hauteur sous plafond insuffisante ou équipements techniques obsolètes.
La troisième est territoriale. Un bâtiment performant mais situé dans un quartier monofonctionnel, mal desservi ou faiblement attractif peut perdre ses utilisateurs au profit d’actifs mieux connectés et mieux intégrés à la ville.
La quatrième est climatique. Inondations, submersion, incendies, retrait-gonflement des argiles ou épisodes de chaleur extrême peuvent augmenter les coûts d’assurance, de maintenance et d’adaptation, voire rendre certains actifs progressivement inassurables.
La cinquième est financière. La hausse des taux, le durcissement des conditions de crédit et l’augmentation des travaux nécessaires peuvent faire disparaître la rentabilité d’un projet de remise à niveau.
Ces facteurs se cumulent fréquemment. Un immeuble de bureaux énergivore, situé en périphérie, difficile à diviser et dont la valeur locative diminue peut basculer très rapidement dans une spirale de dévalorisation.
Jusqu’à 30 % du parc européen de bureaux pourrait être obsolète
Le sujet n’est plus marginal pour les investisseurs.
En mars 2024, Philip La Pierre, responsable Europe de LaSalle Investment Management, estimait auprès de Reuters que 20 % à 30 % du parc européen de bureaux pourrait être obsolète.
Son diagnostic était particulièrement direct :
« Peut-être 20 à 30 % du parc de bureaux est probablement obsolète. »
Il estimait également que certains acteurs devaient accepter une baisse des prix de l’ordre de 30 % à 40 % avant de pouvoir céder leurs positions et réallouer leur capital.
Une enquête menée en 2024 auprès de gestionnaires d’actifs immobiliers européens aboutissait à un constat tout aussi préoccupant : environ neuf responsables sur dix considéraient qu’au moins 20 % de leur portefeuille risquait de devenir échoué dans les trois années suivantes en raison d’une performance énergétique insuffisante. La moitié des répondants situait même la part exposée entre 20 % et 40 %.
Vincent Bryant, cofondateur et directeur général de Deepki, résumait ainsi la menace :
« Les stranded assets sont une bombe à retardement pour l’immobilier commercial européen. »
Selon lui, l’absence de trajectoire crédible vers la neutralité carbone affecte à la fois l’accès aux capitaux et la valorisation des immeubles.
Le risque n’est donc plus seulement environnemental. Il devient un élément de l’analyse financière et des décisions d’arbitrage.
France : plus de 9 millions de mètres carrés de bureaux vacants
En France, l’immobilier de bureaux offre une illustration particulièrement visible du phénomène.
À la fin de 2024, le Consortium des bureaux en France estimait le parc national à environ 173 millions de mètres carrés. Parmi les surfaces louées à des entreprises, plus de 9 millions de mètres carrés étaient vacants, dont environ 2 millions depuis plus de deux ans. Sur ces surfaces durablement inoccupées, 1,2 million de mètres carrés se trouvaient en région parisienne.
La vacance ne signifie pas automatiquement qu’un bâtiment est échoué. Elle en constitue néanmoins l’un des principaux signaux d’alerte lorsqu’elle devient structurelle.
Certaines localisations franciliennes connaissent une polarisation spectaculaire. Tandis que le taux de vacance du quartier central des affaires parisien demeurait autour de 3 % fin 2024, il dépassait 20 %, voire approchait 27 %, dans certains marchés de première couronne.
À l’échelle de l’Île-de-France, l’offre immédiatement disponible est passée d’environ 2,4 millions de mètres carrés fin 2019 à 5,5 millions au troisième trimestre 2025, soit une progression de 127 %. CBRE estimait alors à environ 1,9 million de mètres carrés le volume de bureaux obsolètes dans la région.
La hausse de la vacance ne s’explique pas uniquement par le télétravail. Elle révèle également une inadéquation entre une partie du parc et les attentes du marché.
Les entreprises concentrent leur demande sur les immeubles les mieux situés, sobres, flexibles, serviciels et capables d’attirer les collaborateurs. Les bâtiments intermédiaires — ni véritablement prime, ni suffisamment décotés pour être transformés — sont les plus exposés.
La « valeur verte » laisse place à la décote brune
Pendant plusieurs années, les professionnels ont principalement parlé de green premium : la prime obtenue par les bâtiments performants sur le plan environnemental.
Le marché semble désormais évoluer vers une logique plus sévère : celle du brown discount, ou décote brune.
Il ne s’agit plus seulement de payer davantage pour un bâtiment exemplaire, mais de payer moins — parfois beaucoup moins — pour un actif énergivore, peu adaptable ou exposé à des travaux importants.
Une enquête mondiale de la Royal Institution of Chartered Surveyors indiquait que près de la moitié des répondants observaient déjà une décote sur les immeubles non durables. En Europe, près de trois professionnels sur cinq constataient une baisse des loyers ou des valeurs. Environ un tiers évaluait la décote à moins de 10 %, tandis qu’un quart considérait qu’elle pouvait dépasser ce niveau.
Cette décote s’explique facilement. Un acquéreur ne valorise plus seulement les revenus actuels d’un bâtiment. Il déduit désormais :
- les travaux nécessaires à sa remise à niveau ;
- les pertes de loyers pendant le chantier ;
- le risque de vacance ;
- la hausse des coûts énergétiques ;
- les difficultés futures de refinancement ;
- le coût de l’adaptation climatique ;
- l’incertitude sur sa liquidité à la revente.
Le stranded asset apparaît lorsque la somme de ces coûts et de ces risques devient supérieure au potentiel de revenu futur de l’immeuble.
Aux États-Unis, des immeubles vendus avec des décotes extrêmes
Le marché américain des bureaux fournit les exemples les plus spectaculaires.
En 2024, le taux de vacance des bureaux atteignait environ 20 % dans plusieurs grandes villes américaines. Bradley Weismiller, managing partner chez Brookfield, déclarait au MIPIM que les États-Unis constituaient le marché de bureaux le plus surdimensionné au monde par habitant.
« Nous en avons trop construit à certains endroits. »
Il ajoutait qu’une partie de ces surfaces n’avait tout simplement plus vocation à rester du bureau.
Michael Lascher, responsable mondial de la dette immobilière chez Blackstone, décrivait de son côté un marché profondément polarisé entre les actifs les plus performants et les autres :
« C’est vraiment une histoire de gagnants et de perdants. »
Les immeubles neufs ou profondément rénovés, bien situés et sobres continuent d’attirer les utilisateurs. Les actifs secondaires, eux, perdent simultanément leurs locataires, leurs financeurs et leurs acheteurs.
1740 Broadway : la défaillance qui a touché une tranche AAA
À New York, l’immeuble de bureaux du 1740 Broadway est devenu un cas emblématique.
Après le départ de son locataire principal, Blackstone a remis les clés du bâtiment à ses créanciers en 2022. L’effondrement de sa valeur a provoqué une perte de 26 % sur une tranche de titres adossés à l’actif, pourtant initialement notée AAA.
Il s’agissait de la première perte enregistrée depuis la crise financière de 2008 sur une tranche de CMBS bénéficiant de cette note maximale.
Ce cas montre comment l’obsolescence d’un immeuble peut se transmettre à l’ensemble de la chaîne financière : propriétaire, banque, fonds obligataire, assureur et investisseur final.
135 West 50th Street : un prix trompeusement spectaculaire
Toujours à New York, le 135 West 50th Street, un immeuble de près de 90 000 mètres carrés, a été adjugé en 2024 pour seulement 8,5 millions de dollars, après avoir été acheté 332 millions en 2006.
Le chiffre a été présenté comme une chute de 97 %, mais il doit être interprété avec prudence : le terrain avait été dissocié et vendu séparément plusieurs années auparavant. L’immeuble demeurait néanmoins vacant à environ 65 % et souffrait de caractéristiques difficiles à corriger, notamment des plafonds bas et une implantation peu favorable.
L’exemple illustre une réalité centrale : un prix d’acquisition très faible ne suffit pas à rendre un actif transformable. Un immeuble peut sembler bon marché tout en restant trop coûteux à exploiter ou à reconvertir.
Un stranded asset n’est pas toujours un actif condamné
Le mot « échoué » peut laisser penser qu’un bâtiment n’a plus d’avenir. Or il existe une différence essentielle entre un actif définitivement condamné et un actif à risque susceptible d’être repositionné.
Le retrofit peut permettre de restaurer la valeur à condition d’intervenir suffisamment tôt.
La stratégie peut prendre plusieurs formes :
- rénovation énergétique profonde ;
- restructuration des plateaux ;
- amélioration des services ;
- changement de destination ;
- transformation partielle en logement, hôtel ou résidence gérée ;
- division de l’actif ;
- ouverture du rez-de-chaussée sur la ville ;
- ajout d’espaces extérieurs ;
- surélévation ou densification ;
- hybridation des usages.
La véritable question est moins : « Combien coûte la rénovation ? » que : « Quelle nouvelle fonction peut justifier l’investissement ? »
À La Défense, la question dépasse chaque tour prise isolément
Le quartier de La Défense illustre le passage nécessaire d’une réflexion à l’échelle du bâtiment à une stratégie de territoire.
Premier quartier d’affaires européen, La Défense doit composer avec le vieillissement de certaines tours, la transformation des modes de travail et la nécessité d’introduire davantage de logements, de services, de végétation et d’usages en dehors des horaires de bureau.
En 2025, plusieurs grands propriétaires ont engagé une réflexion sur l’avenir du quartier à l’horizon 2050. Les propositions portaient notamment sur la transformation différenciée des tours, la végétalisation du parvis, l’amélioration des liaisons piétonnes et la diversification des usages.
La Tour Gan, construite en 1974 et rebaptisée CB21, constitue un exemple de repositionnement plutôt que de démolition. Sa rénovation a intégré un lobby inspiré de l’hôtellerie, des espaces de coworking, un auditorium et une gamme élargie de services afin de replacer l’actif sur le marché haut de gamme.
Mais toutes les tours ne pourront pas suivre exactement la même trajectoire.
Le devenir d’un actif dépend aussi de ce qui se trouve autour de lui : transports, commerces, logements, écoles, espaces publics, mixité fonctionnelle et attractivité du quartier. Un immeuble isolé ne peut pas compenser indéfiniment la faiblesse de son environnement urbain.
Transformer des bureaux en logements : une solution réelle, mais non universelle
Face à la vacance des bureaux et à la crise du logement, le changement de destination apparaît comme une solution évidente.
Dans les faits, seule une partie des immeubles s’y prête.
La profondeur des plateaux, la position des noyaux de circulation, les façades, la lumière naturelle, les contraintes incendie, les réseaux, le stationnement et le prix d’acquisition conditionnent la faisabilité.
Les coûts sont également élevés. La transformation suppose souvent de démolir une grande partie des aménagements intérieurs, de recréer des circulations, d’ouvrir des façades et d’installer de nouveaux réseaux humides.
C’est pourquoi la baisse de valeur du bureau constitue parfois une condition préalable à la conversion : tant que le propriétaire conserve une valeur comptable ou une attente de prix trop élevée, le modèle économique du logement reste impossible.
En France, un rapport consacré au modèle économique des transformations souligne que la valeur du foncier et du bâtiment à acquérir demeure l’un des principaux déterminants de l’équilibre des opérations.
Certaines opérations démontrent néanmoins le potentiel du changement d’usage. Icade a notamment engagé la transformation d’un ancien hôtel d’environ 15 000 mètres carrés à Neuilly-sur-Seine en logements, ainsi que la conversion d’un immeuble parisien en établissement d’enseignement.
À Pantin, Immobilière 3F a développé une opération de conversion en logements abordables. Nazir Safla, représentant d’I3F, résume ainsi l’intérêt du modèle :
« La transformation d’usage permet de produire du logement abordable dans des zones tendues. »
La transformation ne se limite d’ailleurs pas au logement. Selon la localisation et la configuration du bâtiment, un hôtel, une résidence étudiante, un établissement de santé, un centre de formation ou un programme mixte peuvent être plus pertinents.
Le risque climatique, prochaine source majeure d’actifs échoués
Le changement climatique ajoute une nouvelle dimension au problème.
Un bâtiment peut respecter les trajectoires énergétiques et demeurer exposé à des risques physiques croissants : inondation, chaleur extrême, incendie, sécheresse, recul du trait de côte ou rupture des réseaux.
Ces risques ont plusieurs conséquences financières :
- augmentation des primes d’assurance ;
- hausse des franchises ;
- retrait de certains assureurs ;
- travaux d’adaptation ;
- interruption d’activité ;
- difficulté à obtenir un financement ;
- baisse d’attractivité du territoire.
Les professionnels commencent à intégrer ces éléments dans l’évaluation, le financement et les décisions d’investissement. Le risque d’adaptation pourrait devenir l’un des principaux moteurs de la décote brune si les marchés valorisent plus explicitement les futurs besoins de travaux.
Ainsi, un immeuble bas carbone mais impossible à rafraîchir pendant les vagues de chaleur ne peut pas être considéré comme pleinement pérenne.
Du diagnostic carbone au plan stratégique de l’actif
Les investisseurs disposent désormais d’outils leur permettant d’identifier les actifs exposés.
Le CRREM propose plus de 1 000 trajectoires adaptées à 44 pays et à de nombreuses typologies immobilières. Il permet de comparer la consommation ou les émissions d’un bâtiment à une trajectoire compatible avec l’Accord de Paris et d’identifier son année de « désalignement ».
Depuis 2025, le CRREM recommande toutefois d’employer l’expression misalignment year, ou année de désalignement, plutôt que stranding year. Cette évolution vise à éviter une confusion entre un bâtiment qui dépasse une trajectoire carbone et un actif ayant effectivement perdu sa capacité à générer un rendement.
L’analyse doit donc dépasser le seul carbone et examiner simultanément :
- la consommation réelle ;
- les émissions ;
- les usages ;
- l’état technique ;
- la capacité de transformation ;
- la demande locative ;
- la localisation ;
- le risque climatique ;
- la liquidité ;
- le coût et le calendrier des investissements.
Un bâtiment ne devient pas échoué le jour où une réglementation entre en vigueur. Il le devient souvent plusieurs années auparavant, lorsque les investisseurs anticipent les travaux, que les banques réduisent leur exposition et que les utilisateurs privilégient d’autres actifs.
Le retrofit comme stratégie de prévention
Pour les asset managers, l’enjeu consiste désormais à distinguer trois catégories d’actifs.
Les premiers peuvent être maintenus dans le portefeuille grâce à des travaux raisonnables.
Les deuxièmes nécessitent une transformation profonde ou un changement d’usage.
Les troisièmes ne peuvent retrouver de valeur qu’à travers une cession, une démolition partielle, une restructuration urbaine ou une intervention publique.
L’attentisme est rarement neutre. Plus le propriétaire diffère la décision, plus il risque de subir :
- une baisse des revenus ;
- une augmentation de la vacance ;
- une hausse du coût des travaux ;
- un refinancement plus difficile ;
- une diminution du nombre d’acquéreurs potentiels ;
- une perte de valeur irréversible.
La réponse aux stranded assets ne réside donc pas uniquement dans la rénovation énergétique. Elle passe par une stratégie d’allocation du capital, de transformation des usages et parfois de recomposition du quartier.
Une nouvelle frontière pour l’investissement immobilier
L’époque où un immeuble pouvait être conservé pendant vingt ans avec quelques travaux de maintenance est probablement révolue.
Les investisseurs doivent désormais considérer chaque bâtiment comme un actif évolutif, confronté à des changements rapides de réglementation, de climat, de technologie et d’usage.
Le risque de stranded asset révèle en réalité une transformation plus profonde du modèle immobilier.
La valeur n’est plus uniquement déterminée par la localisation, la surface et la durée du bail. Elle dépend désormais de la capacité du bâtiment à :
- réduire ses consommations ;
- évoluer avec les usages ;
- résister aux aléas climatiques ;
- attirer des utilisateurs ;
- obtenir un financement ;
- s’inscrire dans un quartier vivant ;
- changer de fonction lorsque le marché l’exige.
Le stranded asset n’est donc pas seulement un bâtiment en difficulté. Il est le symptôme d’un immobilier qui n’a pas su évoluer assez vite.
À l’inverse, l’actif capable d’être rénové, hybridé, divisé ou reconverti dispose d’une qualité qui devient centrale pour les investisseurs : l’adaptabilité.
Dans le nouveau cycle immobilier, la question ne sera plus simplement de savoir combien vaut un bâtiment aujourd’hui.
Elle sera de savoir combien de vies il peut encore avoir.